*本文轉自鳳凰網房產人物深度專訪媒體號“問渠人物”
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在和自己的老板搭檔近20年后，永同昌集團總裁胡東鵬和遠在澳門的創(chuàng)始人張宗真因為新冠疫情處成了“網友”。而就在采訪后的第二個工作日，位于北京豐臺區(qū)的永同昌集團總部，也因為疫情開始實行全員居家辦公。
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幾年來，疫情、市場和政策環(huán)境的多重沖擊，讓行業(yè)中幾乎所有企業(yè)都備受影響。不過，這家澳資背景的企業(yè)卻始終保持著穩(wěn)健發(fā)展的步調，不僅凈負債率長期控制在30%以下，2021年利潤總額還提升了33%，實現(xiàn)了真正的逆市增長。這也意味著，永同昌在行業(yè)中是一家“非典型”的企業(yè)。
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“這兩年房地產行業(yè)確實太困難了，很多房企都出現(xiàn)了問題。但疫情只是階段性影響，即使沒有疫情的沖擊，很多房企自身的問題也會很快暴露。”永同昌集團總裁胡東鵬接受鳳凰網《問渠人物》專訪時表示。
?△?永同昌集團總裁胡東鵬
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辦公樓外，是又一次提質升級中的永同昌西國貿汽服基地，防疫有序，人來車往，這是一個被城市“需要”的特殊場所。“任何時期，只要城市還在運轉，就需要這樣的園區(qū)提供服務。”這是永同昌最具代表性的產業(yè)園區(qū)，經過17年的成熟運營，產業(yè)園板塊為永同昌提供了源源不斷的現(xiàn)金流。
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剛剛在5月26日迎來30歲生日的永同昌，已經走出了一條自己的發(fā)展道路，形成以產業(yè)園區(qū)、資產管理、房地產開發(fā)為核心業(yè)務，文旅康養(yǎng)、物業(yè)管理、科技孵化、建筑施工等多產業(yè)協(xié)同并舉的特色發(fā)展模式，成為一家資產總值逾680億元、員工近萬人的綜合性企業(yè)集團。
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面對當前復雜嚴峻的形勢，胡東鵬結合永同昌近30年發(fā)展模式的探索與總結，分享了其對房地產行業(yè)的看法以及企業(yè)未來的經營策略。
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在胡東鵬看來，永同昌早已不是一家傳統(tǒng)的房地產企業(yè)，而是一家資產管理和運營公司。
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歷經30年發(fā)展，永同昌的傳統(tǒng)房地產業(yè)務已頗具規(guī)模，項目布局全國30余座城市，甚至延伸至日本、蒙古等亞太國家，公司在2021年、2022年連續(xù)兩年躋身中指院地產百強榜。
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“房地產開發(fā)業(yè)務是我們的老本行。”國家一級注冊建筑師出身的胡東鵬表示，早期永同昌的項目主要布局廈門和福建，2002年左右設立北京總部，“我也是從那個時候開始跟永同昌結緣的。”
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永同昌在房地產開發(fā)的系統(tǒng)性能力方面有很深的積淀，到目前為止，公司已經建立了一整套成熟的集團化開發(fā)管理模式，今年年初還推出了第四代住宅產品手冊。不過，從去年開始，集團內部對于拿地的要求進一步收緊，明確提出郊區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)“三區(qū)”的地不能拿。這意味著永同昌在傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務方面的布局正在收縮。
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“房地產開發(fā)業(yè)務利潤越來越薄，鏈條過長，有時銷售速度、周轉速度還跑不過財務費用，一旦市場發(fā)生劇烈波動，企業(yè)受影響較大。”胡東鵬表示，“雖然部分區(qū)域仍有一定的市場機會，但整體而言房地產行業(yè)將回歸‘制造業(yè)’和‘服務業(yè)’。”
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回歸“制造業(yè)”，是說房地產行業(yè)從產品來講已經高度標準化，只要是正常市場渠道購買的房產，基本上都是“合格品”，與此同時生產端的平均利潤率也會降低到一般制造業(yè)的水平，大概在1%-2%?；貧w“服務業(yè)”，是指房地產項目的利潤空間會集中在銷售服務和物業(yè)服務的環(huán)節(jié)。
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在這樣的背景下，永同昌從三年前就開始重點布局資產管理與運營業(yè)務。“這是企業(yè)經過深思后決定的：一是從宏觀環(huán)境來看，隨著中國城市化發(fā)展進程的放緩，房地產開發(fā)業(yè)務在縮減，行業(yè)步入存量階段，這是發(fā)展趨勢；二是產業(yè)投資、資產管理業(yè)務抗周期能力較強，預見性好，空間大。”
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近幾年，以商業(yè)、商辦物業(yè)資產為主的資產運營類項目有著相當不錯的市場前景，而永同昌過去在房地產開發(fā)業(yè)務中積累的資源和經驗，也可以在這一領域實現(xiàn)整合和賦能。經過探索，永同昌已經打造出資產管理與運營的兩個標桿項目。
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在北京，永同昌紫金行政公館通過設計精裝、五星服務、社群運營、科技康養(yǎng)為項目賦能，將資產價值最大化，打造北京商住公寓天花板級別的產品。在深圳，永同昌中環(huán)廣場通過定位升級、理念重塑、設計優(yōu)化、運營創(chuàng)新，協(xié)同構筑約50萬㎡金融總部綜合體，打造“永不落幕”的全天候消費場景空間。
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“我們對于資產收購的要求就是它本身必須具有經營價值。收購之后，我們有能力通過運營讓資產升值，優(yōu)良資產的價值一旦被釋放出來，很快能夠得到市場認可。”胡東鵬表示，“2022年，我們計劃收購不低于去年同期100億資產的規(guī)模，基本覆蓋一二線城市。北京、深圳是永同昌重倉的兩個城市，其次是重慶、成都、南京、長沙等重點城市。”
自2021年下半年開始，房地產行業(yè)經歷了一場空前的危機。其中那些曾經過度“燒錢”進行多元化戰(zhàn)略布局的企業(yè)受到的沖擊尤其劇烈。而面對未來的戰(zhàn)略選擇，胡東鵬提出了一個關鍵詞——相關多元化。
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“前些年我們也嘗試過多元化業(yè)務，走了一些彎路，好在都已及時止損。實踐證明，脫離自身資源稟賦的多元化很難成功。”胡東鵬表示。“這么多年來，我們只有一個曾經的‘多元化’案例特別成功，不但成為我們一大核心業(yè)務，還形成了獨特的模式進行對外輸出，那就是我們現(xiàn)在總部所在的永同昌西國貿汽服產業(yè)園區(qū)。”
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永同昌西國貿汽服產業(yè)園區(qū)于2005年建成，從開業(yè)伊始就以領先時代的“花園式、一站式”規(guī)劃理念和“周到、細致、貼心”服務理念，一改人們對汽配市場臟亂差的刻板印象；之后，它又在汽配產業(yè)基礎上配套打造了商辦寫字樓、科技孵化器，以及豐臺區(qū)第一家五星級酒店，從而升級為“2.0”版的汽服產業(yè)綜合體，成為行業(yè)引領者。
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17年來，伴隨著區(qū)域的不斷成熟，尤其是一路之隔的麗澤商務區(qū)的發(fā)展和園區(qū)西側亞洲最大鐵路樞紐客站——北京豐臺站的即將啟用，永同昌西國貿汽服基地也一直保持著自我更新。不僅在園區(qū)外立面、綠化環(huán)境方面持續(xù)投入改造，還在智能停車、智慧園區(qū)等軟件方面進行了配套升級，此外，在汽服廢料環(huán)保集中處理配套服務方面也不斷創(chuàng)新，精進專業(yè)化管理能力。今年，以豐臺站開通為契機，西國貿產業(yè)園區(qū)內部業(yè)態(tài)結構也將再次實現(xiàn)提質升級。
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“西國貿汽服基地的一個重要經驗，就是始終與城市發(fā)展保持同步。隨著硬件管理的升級，產業(yè)也在升級，再反哺到企業(yè)，提升盈利能力。”多年的經營，為永同昌產業(yè)園區(qū)運營能力構建了一道護城河，而其運營模式也已經開始對外輸出。
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在沈陽沈撫新區(qū)，永同昌汽車文化智能生活小鎮(zhèn)已經開工建設，這標志著永同昌汽服產業(yè)園區(qū)“3.0”時代的到來。該項目由永同昌集團和沈撫新區(qū)政府聯(lián)袂打造，將通過構建文化、配套、后服務、品牌展銷、配套生活5大模塊，打造以汽車文化為引領，以汽車后服務為引擎，以配套服務體系為支撐的汽車文化智慧生活小鎮(zhèn)。
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在珠海，更多元的智慧產業(yè)園區(qū)也已經投入運營。永同昌作為澳資企業(yè)，積極響應國家大灣區(qū)建設號召，在珠海橫琴落地了永同昌時代廣場項目，通過打造澳能研究院、未來中心、智慧空間三大板塊，構筑涵蓋新能源汽車、跨境說電商、美加澳光電等科研及文創(chuàng)產業(yè)集群，為粵港澳大灣區(qū)建設新高地貢獻力量。
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“永同昌從創(chuàng)業(yè)伊始就一直在涉獵汽車相關的業(yè)務，汽車制造、整車銷售、配件貿易等，均頗具規(guī)模。所以汽車和房地產都是我們非常熟悉的領域，這是西國貿汽服產業(yè)園區(qū)模式能夠跑通的基礎。”胡東鵬表示。現(xiàn)在，同樣遵循著相關多元化的發(fā)展道路，永同昌集團旗下的酒店文旅、建筑施工、星級物業(yè)、科技孵化等業(yè)務也已經形成了自己的發(fā)展路徑，而立之年的永同昌戰(zhàn)略布局愈發(fā)穩(wěn)健。
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“公司經營始終以利潤實現(xiàn)為核心，規(guī)模是建立在盈利的基礎之上的，絕不能為了追求規(guī)模而本末倒置。盈利能力是企業(yè)之本，是企業(yè)生存最底層的邏輯。”談及永同昌的“非典型啟示”，胡東鵬坦言，“跨越30周年的門檻，我們會牢記‘創(chuàng)造更高價值’的企業(yè)宗旨，堅持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略，秉持長期主義、價值主義和產品主義，走出一條永同昌獨特的基業(yè)長青之路。”
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